En efecto, con la aprobacion de la nueva Ley Inquilinaria y tal como esta fue
configurada, por un lado se crea con los duenos de casas-habitacion a un sector
privilegiado y, por el otro, se deja en una casi total indefension humana y
legal a los inquilinos.
El preambulo de las modificaciones a la legislacion inquilinaria fue la
abrogacion, en diciembre de 1992, del decreto que desde 1948 protegia a las
familias que se beneficiaban de las ``rentas congeladas''. En ese mes, diputados
no solo del PRI sino del PAN y del PRD votaron para acabar con dichas rentas.
El argumento oficial para que la oposicion apoyara y justificara el
descongelamiento de rentas fue la promesa de promover programas de vivienda con
los cuales, supuestamente, se favoreceria a quienes perdieran el beneficio de
las rentas congeladas. Con ese espiritu de concertacion que ha caracterizado a
los partidos politicos en los ultimos anos se perjudico directamente a miles de
familias, a la vez que se dio un paso importante para que posteriormente el
gobierno avanzara en el sentido de dar todas las garantias a los caseros contra
los inquilinos.
El mismo argumento vertido para avalar el descongelamiento de las rentas es
el que se ha utilizado para justificar la reforma inquilinaria aprobada al vapor
por la mayoria priista el 12 de julio pasado.(2)
En la exposicion de motivos de la iniciativa de dicha reforma se afirma que
esta ``es con el fin de asegurar vivienda digna y decorosa para grandes sectores
de la poblacion''.
Por otro lado, la gran justificacion del sector privado (que culpaba a las
rentas congeladas de todos los males de la vivienda), funcionarios y
congresistas del PRI para aprobar la legislacion inquilinaria, es la necesidad
de incrementar la oferta de vivienda en renta y fomentar el mantenimiento de los
inmuebles mediante la desregulacion, la proteccion del propietario y la
elevacion de la rentabilidad de ese sector.
La exposicion de motivos de la iniciativa de reformas esta llena de frases al
respecto y, por lo tanto, se asegura que con tales reformas ``se brindarian
nuevas circunstancias para incrementar la oferta de vivienda en arrendamiento''.
Ahora, con la aprobacion de la Ley Inquilinaria ¨se iniciara el boom en la
construccion de viviendas en renta tal como se ha prometido? Al parecer la
respuesta es negativa, porque quienes crean que efectivamente se acerca ese boom
tendran que ser demasiado optimistas, ya que la logica del funcionamiento del
capital permite asegurar que el mismo, bajo las actuales circunstancia, no se
dara.
``Es de elemental conocimiento para los economistas (de los cuales abundan en
el gobierno salinista) dice Nava Vazquez, que la racionalidad empresarial, sobre
todo la de los grandes capitalistas que son los que dominan en los circuitos
economicos, determina que las inversiones tiendan a buscar la obtencion de
ganancias lo mas seguras y rapidas posible (...) Para los capitales que son
invertidos en actividades economicas en las que la especulacion es vital para
sus ganancias rapidas, una circulacion veloz es indispensable. Este es el caso
del capital inmobiliario(3) ... por eso prefiere dirigirse a la construccion de
condominios, los cuales en un ano estan vendidos. Obviamente la construccion de
vivienda para renta no esta en los planes de dicho capital, pues la recuperacion
de lo invertido en ella y las ganancias, se llevan alrededor de 25 anos''.(4)
En el mismo sentido, el investigador Rene Coulomb sostiene que ``el gran
capital inmobiliario no invierte en vivienda en renta por los largos plazos de
recuperacion y rotacion de la ganancia, mucho mayores que los de la vivienda en
venta, aun si ella es rentable en terminos de tasa de ganancias mensual. Este
capital funciona sobre todo en la administracion de las viviendas y no en su
construccion, que queda en manos de los inversionistas patrimoniales pequenos y
medianos''.(5)
Como se puede advertir, esta es la causa principal (no las rentas congeladas
ni los derechos de los inquilinos) por la cual desde hace muchos anos el capital
inmobiliario no invierte en la edificacion de vivienda para renta. Por lo tanto,
la nueva Ley Inquilinaria no va a cambiar la orientacion de ese capital, muy a
pesar de las opiniones optimistas de sus autores.
Por otra parte, desde cualquier lado que se les vea, las reformas en materia
inquilinaria fueron hechas para beneficio de los propietarios de casas -
habitacion y en contra de los inquilinos. Bastara mencionar algunos ejemplos
para corroborar tal afirmacion.
Segun el Articulo 2448-C, ``La duracion minima de todo contrato de
arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitacion sera de un ano
forzoso para arrendador y arrendatario, salvo convenio en contrario.''(6) La
ultima frase adicionada a la nueva ley abre la posibilidad de que los contratos
se realicen por periodos inferiores a un ano.
De hecho, se suprimio el plazo minimo de un ano y la prorroga automatica por
tres anos de la vigencia del contrato de arrendamiento que establecia la ley
vigente hasta antes del 19 de octubre de 1993. Con ello se elimino la seguridad
y estabilidad de la mayoria de los inquilinos, que no pueden mudarse de
habitacion constantemente. Ademas, existe el peligro permanente de rescision del
contrato y desalojo, lo que se convierte legalmente en medio de chantaje para
que el propietario imponga los aumentos anuales de renta unilateralmente.
Respecto al monto de la renta, el Articulo 2448-D (de la ley anterior)
dispone: ``para los efectos de este capitulo la renta debera estipularse en
moneda nacional''.
``La renta solo podra ser incrementada anualmente; en su caso, el aumento no
podra exceder del 85 por ciento del incremento porcentual, fijado al salario
minimo general del Distrito Federal, en el ano en el que el contrato se renueve
o se prorrogue.''(7)
Al aprobarse la multicitada reforma, este articulo se deroga, de modo que la
renta podra estipularse en moneda extranjera (todo indica que sera en dolares en
funcion de la ilusion del TLC) y la mayoria de los arrendadores la estipularan
en la firme moneda estadounidense. Ademas, al derogarse este articulo los
arrendadores podran aumentar la renta ilimitadamente.
En esas condiciones, evidentemente se protege al propietario, a la vez que se
desprotege a los inquilinos, cuyos salarios no son ajustados mensual ni
anualmente al ritmo de la inflacion ni al de la devaluacion monetaria.
La reforma en materia inquilinaria agilizo los juicios de desahucio(8) y los
desalojos sumarios(9) en beneficio de los propietarios (al respecto vease los
articulos del 957 al 962, Titulo decimo sexto-bis, de las controversias en
materia de arrendamiento inmobiliario), los que con la complicidad de los
funcionarios han constituido una de las cuestiones de mayor conflicto de la
vivienda en renta para los sectores medios y populares del pais, sobre todo de
la capital.
Por ultimo, el Articulo 73 de la Ley Federal de Proteccion al Consumidor
dispone: ``Los actos relacionados con inmuebles solo estaran sujetos a esta Ley
cuando los proveedores sean fraccionadores o constructores de viviendas
destinadas a casa habitacion para venta al publico o cuando otorguen al
consumidor el derecho a usar inmuebles mediante el sistema de tiempo
compartido...''(10)
Con la reforma a este articulo se suprimio la competencia de la Procuraduria
Federal del Consumidor en materia de arrendamiento, dejando los intereses de los
inquilinos en manos de las fuerzas del mercado y de instancias legales cuya
proclividad hacia los propietarios es bien conocida y el menosprecio de los que
menos tienen es proverbial.
Con las nuevas disposiciones en materia inquilinaria, que entraron en vigor a
partir del 19 de octubre pasado, los contratos de arrendamiento ingresaron ya al
mercado de la libre oferta y la demanda. Asimismo, segun las reformas
comentadas, quedan eliminados diversos articulos del Codigo Civil que
beneficiaban a los inquilinos, por lo que ahora se suprimen trabas para proceder
a los lanzamientos, al efectuar tramites mas agiles en los juzgados.
Al aprobarse el llamado paquete juridico en materia inquilinaria,
inmediatamente provoco comentarios adversos, reuniones y hasta amenazas de los
partidos de oposicion. Tambien exacerbo a las clases populares, que al
organizarse y ser retomadas sus mejores peticiones provocarian serios problemas
al gobierno, ante los tiempos politicos de la sucesion presidencial.
Ante esta situacion, se puso en practica una de las medidas politicas que a
lo largo del presente sexenio ha sido frecuente: consenso entre los
participantes, hasta lograr ``un triunfo parcial'', como lo llamo el Movimiento
Urbano Popular (MUP) al conocer el comunicado de la Presidencia de la Republica
(el 5 de agosto) de posponer por cinco anos la aplicacion de la recien aprobada
legislacion inquilinaria a los actuales arrendatarios.
El comunicado de la Presidencia sobre el aplazamiento selectivo de la llamada
``ley inquilinaria'', deja planteadas muchas interrogantes, algunas de las
cuales son: ¨es competencia del Ejecutivo Federal suspender la vigencia de una
ley emanada del Congreso y ya promulgada?; ¨fue una medida politica para
desmovilizar las protestas populares en la capital del pais?; ¨continuara en lo
sucesivo la aprobacion de otras leyes, con el mismo metodo parlamentario del
mayoriteo priista, antidemocratico y al vapor como el utilizado para aprobar la
Ley Inquilinaria?
Ante los problemas politicos que ocasiono la aprobacion de la legislacion
inquilinaria ¨se aceptara, ahora si, la participacion democratica amplia de
todos los sectores de la sociedad y de todos los representantes populares al
Congreso de la Union, para la elaboracion de una nueva ley inquilinaria? Las
respuestas a tales interrogantes quedan en el aire.
Sin embargo, cabe destacar que el aplazamiento de la nueva Ley Inquilinaria
fue una decision politica ``oportuna'' ante el malestar, criticas y exigencias
del MUP, de amplios sectores de la opinion publica y especialmente del mas
afectado: los inquilinos de la ciudad de Mexico.
Como acertadamente senala Emilio Pradilla al referirse al aplazamiento de la
entrada en vigor de la Ley Inquilinaria: ``no fue un acto de sensibilidad, sino
el reconocimiento tardio y forzado de la justificada impopularidad de las
razones de mercado y de Estado, aplicadas a la cuestion inquilinaria segun la
biblia neoliberal''.(11)
No esta por demas recordar que las reformas a la legislacion inquilinaria
fueron por iniciativa del Poder Ejecutivo, aprobadas con irregularidades de
procedimiento y defectos democraticos por el Legislativo, en un tiempo record e
inusitado y aplazadas repentinamente por el propio Ejecutivo. ``Eso demuestra -
dice Pradilla Cobos que el Poder Ejecutivo es quien legisla; que el Legislativo
con mayoria priista cumple funciones de simple ratificacion formal; que entre
otras cosas, no opera la separacion de poderes de la democracia
representativa...''(12)
En efecto, como ya lo han destacado varios especialistas en jurisprudencia,
mientras el Poder Legislativo no se libere de la influencia del Ejecutivo, que
hasta ahora obliga a los priistas a aprobar todo lo que provenga de este, no
habra una expedicion de leyes y normas por consenso democratico.
El aplazamiento por cinco anos para que entren en vigor las reformas
inquilinarias(13) aprobadas recientemente no ha resuelto nada ni defiende los
intereses de los inquilinos, ni incentiva la inversion en la construccion de
vivienda para arrendamiento, por lo que otra decision politica del actual o del
proximo Ejecutivo podria descongelar tales reformas y recuperar el contenido y
el espiritu neoliberal, proempresarial, con que estas fueron concebidas.
Ante esta situacion, lo que procede es la derogacion de las reformas a la
legislacion en materia inquilinaria y abocarse a elaborar y aprobar
democraticamente una Ley Inquilinaria Federal coherente con la Ley Federal de
Vivienda.
En la situacion actual de Mexico, en que la crisis y las politicas
neoliberales han causado efectos nocivos a la mayoria de la poblacion, es
imperativo que el Estado garantice a quienes carecen de condiciones economicas
para obtenerla por si mismos, el derecho constitucional a una vivienda digna y
decorosa en un entorno saludable, en propiedad o en renta, mediante la
regulacion y la intervencion directa en el sector de la vivienda.
* Miembro del personal academico del IIEc - UNAM.
(1) Por neoliberalismo hoy se entiende principalmente una doctrina economica
de la que el liberalismo politico solo es una manera de realizacion no siempre
necesaria, o sea, una defensa a ultranza de la libertad economica de la que la
libertad politica solo es un corolario (vease Norberto Bobbio, Liberalismo y
democracia, Mexico, FCE, 1989, pp. 97-98).
(2) La iniciativa de reforma de la Ley Inquilinaria fue aprobada el dia 12 de
julio de 1993, durante una agitada sesion parlamentaria plagada de incidentes,
con 293 votos a favor, 281 de diputados priistas y 12 del PARM; 8 del PRD en
contra y 44 abstenciones, en su gran mayoria del PAN. El 14 de julio en la
Camara de Senadores, de una manera casi automatica ``de a bombazo'', se aprobo
el proyecto de decreto: en la sesion matutina solamente se dio lectura al
dictamen correspondiente y por la tarde se dispenso la segunda lectura, y en
menos de una hora, sin discusion, la mayoria priista aprobo las reformas a la
Ley Inquilinaria con la ausencia de los legisladores del PRD y del PAN. Asi, el
21 de julio fue publicado el Decreto en el Diario Oficial de la Federacion.
(3) Capitales (valores) permanentes dedicados a la construccion de casas
habitacion, condominios, etc., que ocasiona rentas, intereses o frutos.
(4) Telesforo Nava Vazquez, Ley Inquilinaria ¨Promovera la construccion de
vivienda para renta?, Unomasuno, 19 de agosto de 1993.
(5) Declaraciones hechas por Rene Coulomb, investigador del Centro de la
Vivienda y Estudios Urbanos y de la Universidad Autonoma Metropolitana, al
diario La Jornada, 26 de julio de 1993.
(6) DECRETO por el que se reforman, adicionan y derogan diversas
disposiciones del Codigo Civil para el Distrito Federal en materia comun, y para
toda la Republica en materia federal; Codigo de Procedimientos Civiles para el
Distrito Federal y Ley Federal de Proteccion al Consumidor, Diario Oficial de la
Federacion, 21 de julio de 1993.
(7) Codigo Civil para el Distrito Federal, Coleccion Porrua, Mexico, ed.
Porrua, 1992.
(8) Derecho por el cual el poseedor de un inmueble puede despedir al ocupante
del mismo.
(9) Desalojos breves, agiles, rapidos.
(10) Decreto... Diario Oficial de la Federacion, 21 de julio de 1993.
(11) Emilio Pradilla Cobos, La ley inquilinaria congelada y la democracia, La
Jornada, 11 de agosto de 1993.
(12) Ibid.
(13) En el periodo extraordinario de sesiones de la Camara de Diputados (9 de
septiembre) no se dio marcha atras a las reformas en materia de arrendamiento,
solo se modificaron los articulos transitorios PRIMERO y SEGUNDO, en los que se
establece que la Ley Inquilinaria entrara en vigor dentro de cinco anos.